Đầu tư bất động sản luôn là một chủ đề nóng được nhiều người quan tâm, đặc biệt là đầu tư vào đất nền dự án, vậy đất nền dự án là gì và loại hình này có gì hấp dẫn?
Hãy cùng chotcoc.com chốt cọc tìm hiểu về kiến thức bất động sản để tránh sự sai sót trước khi đầu tư.
Đất nền dự án là gì?
Khái niệm
Đất nền dự án là thuộc loại hình đất nền trong quy hoạch của các dự án đất. Các lô đất đó vẫn đang ở trạng thái ban đầu và chưa được tiến hành khởi công xây dựng.
Đất nền dự án thường xuyên được lựa chọn ở trong khu vực được quy hoạch rõ ràng và được phê duyệt, có nhiều tiện ích xụng quanh. Với mục đích là sử dụng trong các dự án xây dựng lớn ví dụ như khu sinh thái, các khu dân cư hoặc cũng có thể là các dự án nhà ở, tòa cao tầng, công ty, văn phòng, các nhà xưởng.
Đặc điểm
Đất nền dự án nằm trong các quy hoạch rõ ràng và đã được phê duyệt từ những cơ quan có thẩm quyền nhất định.
Hưởng lợi từ các dự án mà được xây dựng trong tương lai
Được sở hữu khá nhiều tiện ích xung quanh ở trong tương lai.
Những hệ thống giao thông vận chuyển một cách thuận tiện và đồng bộ nhất
Các đặc điểm, tiềm năng được phát triển dựa vào mục đích sử dụng dự án như sau: khu dân cư, tòa nhà, khu chung cư, công ty, văn phòng, địa điểm du lịch sinh thái…
Cách kiểm tra tính pháp lý của đất nền dự án
Để kiểm tra tính pháp lý một cách nhanh chóng và chính xác đất nền dự án của bất động sản cần chuẩn bị các văn bản, giấy tờ hồ sơ cơ bản dưới đây
Văn bản phải được thỏa thuận địa điểm được quy hoạch dự án tại văn phòng kiến trúc sư trưởng.
Những hồ sơ chứng tỏ rằng đã hoàn tất giải tỏa đền bù đối với khu đất dự án đó (tùy thuộc vào trường hợp phải đền bù)
Các hồ sơ nhận được sự chấp thuận của UBND quận hoặc huyện chuyển thành văn phòng của kiến trúc sư trưởng và có được văn bản kiến trúc sư trưởng đồng ý phê duyệt để quy hoạch.
Khu đất dự án đó phải được thể hiện qua văn bản mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ giao đất.
Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền dự án từ chủ sở hữu.
Bên cạnh đó, bạn cần nên xem xét khả năng tài chính của chủ đầu tư, đặc biệt là nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước, cũng giống như độ uy tín của nhà đầu tư thông qua dự án họ đã thực hiện (Việc thực hiện các dự án có được hoàn tất nhanh hay chậm hay chưa hoàn thành). Ngay sau khi kiểm tra tính pháp lý một cách chắc chắn và đầy đủ, thì mới nên xét đết các yếu tố khác như: quyển sổ đỏ, giá trị, vị trí các hướng…rồi quyết định có nên mua hoặc không.
Một số vấn đề chuyển nhượng đất nền dự án cần biết.
Đất dự án có chuyển nhượng được hay không?
Đất nền dự án vẫn sẽ được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, lưu ý cần đáp ứng các điều kiện dự án đầu tư và không nằm trong trường hợp bị chấm dứt thực hiện theo quy định tại khoản 1, điều 48 của luật đầu tư năm 2014.
Các thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án
Vậy thủ tục chuyển nhượng ủy quyền đất nền nghĩa là gì?
Điều này được ghi rõ một cách chi tiết cụ thể tại điều 72 ở nghị định 4/3/2014. Chi tiết như sau:
Người góp vốn đầu tư những dự án bất động sản nhà ở phải có nghĩa vụ và thực hiện trách nhiệm nộp một bộ hồ sơ điều khoản, giấy ghi nhận quyền được sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tất cả những vật chất khác gắn liền với đất thay thế cho người nhận chuyển nhượng ủy quyền bao gồm: quyền sử dụng đất, mua nhà ở tại chỗ, khu công trình thiết kế được xây dựng hoặc phân phối hồ sơ đến cho bên mua để tự đi đăng ký. Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật thì đất dự án sẽ được chuyển nhượng.
Hồ sơ chuyển nhượng đất nền
Giấy đăng ký đất đai, và các tài sản gắn liền với đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, quyền được sở hữu nhà ở và tất cả các tài sản khác mà liền với đất.
Bản hợp đồng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng dựa trên quy định của pháp luật. Một số biên bản bàn giao nhà ở, đất đai và công trình xây dựng.
Những điều lưu ý về vấn đề pháp lý của đất nền dự án
Những khu đất nền mà còn dở dang về pháp lý thì nó sẽ tiềm ẩn bên trong rất nhiều rủi ro. Nó có thể xảy ra trường hợp bởi không được đáp ứng những quy chuẩn, quy định của đất trong dự án. Vậy nên không thể lập được sổ đỏ. Điều này sẽ làm cho chủ đầu tư lao đao, gặp khó khăn trong kinh doanh, bán được khu đất đó. Chúng ta chỉ nên mua các đất nền mà đã có sự hoàn tất hết về mọi mặt pháp lý. Trong đó, nhất thiết phải có các giấy tờ sau:
- Đầu tiên là Sổ đỏ.
- Thứ hai là Giấy phép xây dựng.
- Cuối cùng là dự án phải đảm bảo không vướng quy hoạch.
Tuy nhiên để tránh rủi ro, các chủ đầu tư cần lưu ý nên tránh đầu tư vào những loại dự án như sau:
Dự án chưa được phân lô: Bởi vì điều đó chứng tỏ nó gặp khăn do đất chưa tách thửa, sẽ khó được cấp sổ đỏ kèm theo là giấy phép xây dựng. Những mảnh đất nằm trong dự án “ma” – tức là dự án như một cái bẫy nhằm lừa khách hàng lấy đi số tiền đầu tư hoặc chiếm đoạt tiền cọc ban đầu của khách hàng.
Cần tránh các loại đất nền mà đã bị thế chấp. Đó là trường hợp chủ đầu tư mang giấy tờ đất đã bán cho người dân, lại đem đi thế chấp ngân hàng. Có nhiều trường hợp khách hàng mua nền đất, rồi ký hợp đồng mua bán một cách hợp pháp với chủ đầu tư. Tuy nhiên sau đó vẫn không thể xây nhà được vì đất đó chưa có sổ đỏ hoặc nó không lên được thổ cư.
Một số nguyên tắc đầu tư đất nền tránh rủi ro
Lựa chọn vị trí và hạ tầng xung quanh
Khi bắt đầu đầu tư vào đất nền dự án cần chú ý vị trí của đất. Chọn các vị trí kết nối giao thông nằm trong mức từ trung bình đến khá thuận tiện hoặc tốt nhất. Bên cạnh đó, cần chú ý đến hạ tầng cần hoàn thiện dần, mang lại cơ hội tăng giá sẽ lớn dần. Một mảnh đất dự án sẽ hứa hẹn có khá người quan tâm nếu có tiện ích liền kề các vị trí dưới đây:
- Bệnh viện
- Trường học
- Chợ, siêu thị
- Đường giao thông thuận lợi, bằng phẳng
- Gần bến xe, trạm xe buýt
Đầu tư đất theo cụm dân cư
Đầu tư đất nền dựa theo cụm dân cư là một trong những cách đầu tư khá khôn ngoan và an toàn. Những nơi đã hình thành cụm dân cư đông người, đó sẽ là nơi sinh lời cao. Chúng ta không nên quá mạo hiểm bằng phương pháp tiên đoán trước tương lai của một khu đất ít dân, chưa được hình thành cụm dân cư vì nó khá nguy hiểm, tiềm ẩn rủi ro cao.
Có nhiều người tin tưởng vào những lời quảng cáo ngon ngọt như giá rẻ hay là lời hứa hẹn sự tăng vọt giá trong tương lai gần. Vậy nên, trước khi bạn quyết định đầu tư thì hãy tự đặt câu hỏi trong đầu rằng: “đất giá trị thấp sẽ có bao nhiêu phần trăm cơ hội được tăng giá?”. Có khá nhiều khu đất nền như một ốc đảo mà không có điện nước và không có các công trình phục vụ sinh hoạt của dân cư.
Các vấn đề pháp lý hay gặp
Các nhà đầu tư chỉ nên mua khi đất nền đã có sự hoàn chỉnh về pháp lý.
Các yếu tố để đảm bảo an toàn bao gồm có sổ đỏ, đất không vướng vào quy hoạch trong thời điểm tương lai gần, mảnh đất có giấy phép xây dựng. Một rủi ro lớn nhất của nhà đầu tư gặp phải là mua đất nền pháp lý dở dang, chưa thực sự hoàn tất.
Tình huống đó diễn ra làm tốn mất nhiều thời gian để hoàn thiện tất cả; hoặc thậm chí không thể ra sổ (giấy tờ chứng nhận) bởi chúng vướng các quy định và quy chuẩn.
Định giá đất nền như thế nào?
Trước khi mua đất, bạn cần nên định giá đất nền. Bạn không nên là người định giá đất đầu tiên. Điều cần làm của các nhà đầu tư là tìm một chuyên gia bất động sản, theo đó là chuyên gia thẩm định giá để ta có được những tư vấn giá đất nền dự định mua một cách chính xác, nhanh chóng và hợp lý nhất.
Biện pháp định giá phổ thông, một cách truyền thống là làm các phép toán so sánh giá các nền đất lân cận, tương đương theo vị trí, giá trị trong thời gian gần đó nhất. Chúng ta nên mua khi giá nền của đất bằng hoặc may mắn là thấp hơn giá trên thị trường. Dưới đây là trang web mà các nhà đầu tư có thể tham khảo thông tin như: muaban.net, mogi.vn
Cân nhắc đến tính thanh khoản thật sự của khu đất
Nhà đầu tư cần phải cân nhắc đến tính thanh khoản của khu đất nền. Điều cần làm là thực hiện một cuộc khảo sát sơ bộ về những giao dịch đất nền dự án trong khu vực mà mình chọn mua.
Tìm hiểu nhu cầu của việc mua bán giao dịch tại nơi này có thật hay không? Nhà đầu tư chỉ nên mua vào lúc thanh khoản của tài sản tốt (nghĩa là ta có thể bán nhanh được nếu cần tiền gấp), tránh được trường hợp bản bị chôn vốn đầu tư bất khả kháng.
Nguồn tài chính của nhà đầu tư
Các nhà đầu tư nên tự cân nhắc về tài chính hiện tại của bản thân. Không nên đầu tư quá số tiền mình đang có. Chỉ nên sử dụng tiền nhàn rỗi để đầu tư, không nên vay vốn ngân hàng với mức lãi suất cao… Nhất là đối với các nhà đầu tư mới và chưa có nhiều kinh nghiệm ở trong lĩnh vực này.
Trong trường hợp thiếu hụt, nhà đầu tư cần nên vay trong ngưỡng an toàn (tức dưới 50% giá trị tài sản). Chủ động tìm hiểu trước tất cả áp lực về lãi suất, cũng như là thời hạn vay vốn. Thời điểm vàng để mua đất là lúc thị trường rơi vào khủng hoảng, giá sụt giảm mạnh.
Thị trường mà càng nóng sốt được nhiều người quan tâm thì càng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Giá giảm mạnh cũng sẽ có giới hạn, tăng mạnh cũng chỉ đến ngưỡng nhất định. Vậy nên nhà đầu tư cần dự đoán đúng điểm mua vào và bán ra sẽ nắm phần thắng lớn trong tay.
Các cách giảm thiểu rủi ro trong đầu tư
Cách đầu tư mà giảm rủi ro đầu tiên là nên đầu tư cùng đội nhóm. “Muốn đi nhanh thì đi một mình, muốn đi xa thì đi cùng nhau”. Trong kinh doanh đất nền dự án thì đầu tư theo đội nhóm sẽ giảm ủi ro khi có nhiều đối tác cùng đồng hành với nhau.
Đất nền dự án là thị trường khá phức tạp, chứa nhiều cạm bẫy dành cho nhà đầu tư non kinh nghiệm, thiếu hiểu biết. Đầu tư theo nhóm sẽ mang lại kiến thức cho nhau từ các đối tác hiểu sâu về đất nền sẽ được cộng hưởng thực sự tốt.
Nói chung, khi bạn quyết định đầu tư vào trong lĩnh vực bất động sản thì hãy sẵn sàng đương đầu với những thử thách lớn. Điều cần nhớ và nắm rõ là 7 nguyên tắc được nhắc trên đây. Điều đó giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro tối đa và đầu tư một cách an toàn có hiệu quả.
Kết luận
Để sở hữu một đất nền dự án phù hợp cho bản thân, bạn cần tìm hiểu thật kĩ những kiến thức, thông tin mới nhất, và không thể thiếu các lời khuyên từ những người quen đã có kinh nghiệm trước đó.
Đặc biệt, cần chú ý với những thủ tục và các giấy tờ có liên quan đến vấn đề pháp lý và việc chuyển nhượng như thế nào? Giảm tránh việc mất tiền mà chỉ để sở hữu một mảnh đất ảo. Với những thông tin trong bài viết trên sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn, có thêm nhiều kiến thức liên quan về đất nền dự án.
Tìm hiểu thêm:
